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对政协迪庆州第十三届三次会议第13030093号提案的答复

立青达瓦委员：

您提出的关于加强迪庆州住宅小区物业管理的建议的提案，已交我们研究办理，现答复如下：

我局对您的提案进行了认真研究，您的建议对加强和改进物业管理、提高全州物业服务质量具有很强的指导作用，为我们进一步做好物业管理工作很有启发和帮助。

一、工作开展情况。

随着城镇化进程的推进和商品房住宅小区的增多，我州物业服务企业不断发展。目前，全州现有各类住宅小区233个，其中，香格里拉市177个、维西县35个、德钦县6个、开发区15个；注册登记的物业服务企业有24家（香格里拉市16家，维西县4家，德钦县3家，开发区1家），实施物业管理的小区53个（香格里拉市35个、维西县11个、德钦县2个、开发区5个），物业进驻率仅为18.6%，物业管理从业人员273余人。我州住宅小区物业管理主要有三种形式，即对商品房小区、经济适用住房、保障性住房小区实施专业化物业管理；单位集资建房小区实施自主式物业管理；自建房小区移交社区管理。

近年来，在州委、州政府的正确领导下，在省住建厅的业务指导下，全州物业管理服务整体水平有了一定的提升，主要开展了以下几个方面的工作：一是贯彻执行物业管理相关政策和制度。认真学习贯彻《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规和规章，及时转发《云南省住建厅等12部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，制定《迪庆州物业管理实施细则》，进一步明确乡（镇）人民政府、街道办事处、社区、业主委员会及物业管理区域内供水、供电等相关运营单位的管理职责，进一步加强住建、规划、市场监管、公安、消防、环保、城管等职能部门对物业管理活动的有关监督管理工作，形成部门联动、齐抓共管的工作机制，有效解决我州住宅小区物业管理存在的问题。二是强化党建引领，提升基层治理水平。住宅小区是基层社会治理的主要内容，物业管理作为社会治理的重要参与力量，我州物业管理行业始终坚持党建引领物业发展，全面贯彻落实党中央、省委和州委关于加强城市基层党建工作的各项部署要求，州、县（市）相继成立了物业服务行业党委，积极推动创建社区党组织、业主自治党组织、物业党组织“三位一体”的物业管理党建体系建设，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。制定印发了《迪庆州物业服务行业党建工作重点任务清单》，督促指导各县（市）提升辖区内物业服务企业党组织的覆盖率、提升业主委员会的覆盖率、提升物业管理的覆盖率。截至目前，全州24家物业服务企业中，有20家物业服务企业采取联合建、挂靠建等方式建立党组织，覆盖率为84%，其中，香格里拉市16家，维西县4家，德钦县3家，开发区1家。同时，积极探索培育社区党组织领导下的小区网格、业委会、物业公司三方共建共治的“红色物业”，创建了祥巴林卡小区“红色物业”示范点。三是建立和完善业主自治管理体制机制。按照《业主大会与业主委员会指导规则》、《云南省物业管理规定》，做好相关法律法规宣传，加强业主委员会建设，充分发挥基层治理中应有的作用。以住宅小区违章搭建清理整治工作契机，依托小区挂联单位网格化管理，由各县市（区）牵头，各街道、社区开展住宅小区摸底调查，在各小区大力宣传倡议成立业主委员会和物业管理委员会，开展相关法规政策解读和指导。对业主意愿较强的小区，推进业主委员大会成立，方便业主委员会联合物业企业对小区进行管理。目前，全州共有物业服务的小区53个，已成立业主委员会的小区21个（其中，香格里拉市9个、维西县7个、德钦县1个、开发区4个），业主委员会组建率为40%。四是加大信息公开，促进透明消费。省发改委《云南省定价目录》要求，住房前期物业服务收费标准定价权限正式移交县市（区），各县市（区）结合实际情况，自行制定住宅小区前期物业服务等级收费标准并定期公布，业主委员会成立后实行市场调节价，督促物业服务企业遵循质价相符、公平公开的原则，规范收费标准，向业主公示物业费收支、公共水电分摊费用情况、公共收益收支情况，不得向业主收取服务合同以外的费用。目前，香格里拉市实行市场调节价建成区物业服务区域价格为0.6元/㎡至1.58元/㎡，2024年已经启动政府指导价定价工作，并完成对物业服务企业询价。五是加强行业培训，建立诚信管理。2017年，取消物业服务企业资质认定后，住建部门行政管理职责已转变成工作指导，为进一步做好物业服务企业资质取消后的物业管理，加强事中事后监管，我们及时组织各县市（区）住建局、各物业服务企业相关负责人开展了《云南省物业服务导则（试行）》宣贯培训，对全州物业服务企业开展了承接查验、规范投诉处理、业委会成立、消防安全及演练等专题培训，提高物业服务水平。针对物业企业资质和持证上岗制度取消后的“真空状态”，按照《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》对物业服务企业进行评价，初步建立了物业服务企业信用评价机制，2023年，全州通过省物业服务信用评价平台对物业服务企业进行评价，物业服务企业有1家评为3A，有2家评为2A，有19家评为合格。六是加强小区安全管理。我们始终坚持人民至上、生命至上，为了确保消防、公安、救护等应急车辆在执行紧急任务时，享有优先通行权，在住宅小区内顺畅通行，针对我州个别住宅小区智能道闸不“智能”，应急车辆进入小区不够顺畅，存在安全隐患等现状，印发《关于切实保障应急车辆在住宅小区内顺畅通行的通知》，按照“属地化”原则，开展住宅小区门禁系统排查工作，在小区出入口增设门禁系统，根据消防、公安、卫健委提供的《应急车辆信息》，目前，收集录入应急车辆信息267辆（消防79辆、警车134辆、救护车54辆）。近期，为深刻吸取南京小区“2.23”火灾事故教训，有效预防住宅小区火灾事故发生，切实保障人民群众生命财产安全，我局高度重视，迅速安排，压实责任，有序开展物业服务消防安全排查整治工作。联合迪庆州消防支队举办住宅物业消防安全管理培训班，共有25家物业服务企业36人参加培训班，及时向各县市（区）住建局、物业企业、住宅小区业委会通报南京市雨花台区“2.23”火灾情况，转发了《云南省住建厅关于吸取南京“2.23”重大火灾事故教训加强住宅小区物业服务行业消防安全管理工作的通知》，联合州发改委等8个部门制定印发了《关于迪庆州持续整治规范房地产市场秩序工作实施方案》，压实各县市（区）、各物业服务企业属地责任，督促物业服务企业履行影响消防安全的行为进行动态管理、宣传、劝阻和报告制度。重点对电动自行车违规停放、充电等影响消防安全的行为，对物业管理区域内在门窗上设置影响逃生和灭火救援的防盗窗、铁栅栏、广告牌等障碍物行为开展打通消防“生命通道”专项排查整治工作。

二、存在的困难和问题。

在住宅小区物业管理工作取得一定成效的同时，我们也清醒地看到，当前，我州住宅小区物业管理工作中还存在不少困难和问题：一是协同监管还不够到位。物业管理涉及多个部门，由于各部门之间职能交叉、职责边界不清，没有强有力的统筹力量，难以形成治理合力。县市（区）主管部门与属地街道办事处、相关行政部门之间的“放管服”还存在真空区，工作未完全闭环，行政执法触角没有真正延伸进小区，导致小区内发生违法行为时，相互推诿扯皮的现象时有发生，难以有效进行小区管理，履责未完全到位。不少小区业主自治党组织、物业党组织覆盖率不足，业主与业委会、物业公司等主体之间，无法形成由基层党组织牵头的党建引领社区治理协调运行机制。二是物业服务水平不高。取消物业公司准入门槛后，大部分从业人员没有经过物业管理专业培训，职业道德、专业技能、应急能力等都难以适应物业管理专业岗位的要求，部分物业企业服务专业水平低，只是提供清扫保洁、安保收费等简单服务，由于物业从业人员素质不高流动性较大，服务水平质量不高，对业主的服务需求不能满足，导致业主与物业企业间的矛盾频发。有的物业企业内部管理制度不健全，工作流程不清晰，对物业服务中的问题不能及时有效解决；服务合同中缺失细化服务内容、服务质量和评价标准的条款，不按合同约定提供质价相符的服务。三是业主委员会成立难。业主委员会是业主自治组织，是业主大会的执行机构，在维护业主权益、监管物业公司履职尽责、维持并改进小区居住环境等方面具有不可替代的作用。按照《中华人民共和国民法典》要求，成立业委会要求双2/3，即2/3的业主、2/3的面积参与投票，以前的要求是双1/2，由于业主参与意识不强、成立门槛提高增加了成立的难度，各县市（区）成立比例不高。物业服务收费难，业主有偿服务理念淡薄，我州的物业管理费的收缴率在50-80%之间徘徊。部分业主自身素质亟待提高，有的业主只顾自己利益，在公共部位随便乱停车，甚至占用消防通道，致使部分公共设施不能正常使用；小区内乱搭乱建、占用绿地楼道、垃圾乱堆乱放、墙壁上乱贴乱画、随意放养宠物、商铺营业时间油烟、噪音污染严重等现象比较普遍。四是存在开发遗留问题。很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行分户验收承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，部分房屋及附属设备存在质量问题，业主很多投诉与开发遗留问题有关，如房屋渗漏、水电安装、地下管网质量问题，绿化不达标问题等。业主在房屋出现质量问题且无法得到解决后，大多将矛头指向物业服务企业，以各种理由拒缴物业费，无形中给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。车位有效供给不足，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。尤其是一些老旧小区，前期规划时没有配套的停车场停车位，也没有预留规划用地，随着业主汽车保有量的大幅提升，不能满足小区业主停车需要，小区内车辆乱停乱放现象严重。近年来建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前，我州规划部门确定的车位配建标准商品住宅为每100 ㎡建筑面积2个车位。

三、下步工作打算。

为落实委员提案，我局将采取有效措施，做好以下工作。一是推动城市管理服务下沉。按照重心下移、属地管理的原则，督促推动城市管理服务向居住社区延伸，执法部门将执法力量向住宅小区延伸，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。建立监督考核机制，指导各县市（区）建立物业管理监督考核机制和考核办法，建立主管部门、街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主和物业服务企业共同参与的物业服务质量考评体系，加强对物业服务企业服务质量的监督检查，督促物业服务企业按照合同约定和服务标准进行服务。二是全力提升服务质量。推行“质价相符”机制。指导各县市（区）住建部门积极配合物价部门对照《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》和地方经济水平，制定当地住宅前期物业服务收费政府指导价格。引导业主树立“花钱买服务”的意识，合理进行消费。加快信用体系建设，利用云南省物业管理平台对物业服务企业、从业人员、项目管理等情况进行信用信息收集、整理和利用。建立物业企业红黑榜，并向相关部门推送信息。物业主管部门和物业服务企业运用管理平台在线处理、解决群众的投诉、报修问题，化解物业矛盾纠纷。三是加强党组织对业主委员会的指导。街道社区党组织要制定规范业主委员会建设的指导意见，列出业主委员会委员负面清单，并在业主委员会组建和换届中加强人选把关。推动符合条件的业主委员会设立党支部，鼓励引导机关企事业单位党员积极参选，业主委员会成员中共党员比例一般不少于1/2。业主委员会党支部要引导业主委员会在根据业主大会授权决定大额维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，主动向社区“两委”报告。对未成立业主委员会的，由社区“两委”指导组建物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。推进社区物业党建联建。推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员，健全完善党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

以上答复如有不妥，请批评指正。

感谢您对政府工作的关心和支持。

                            迪庆州住房和城乡建设局

                               2024年6月20日

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