房地产业是国民经济和社会发展中的产业支撑，对城市发展有带动作用。“十三五”以来，我州坚持“房住不炒”的定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，按照省委、省政府稳增长和促进房地产业平稳健康发展的政策要求，在受经济下行压力影响下，通过采取有力措施促投资、促消费，实现全州房地产市场有序发展。

一、房地产开发投资的基本情况

（一）房地产开发投资项目逐年上升

“十三五”以来，迪庆州房地产开发投资项目呈逐年上升的态势。2016年，全州在库项目30个，2017年在库项目32个，2018年在库项目31个，2019年在库项目36个，2020年在库项目36个。2021年1-5月，全州房地产在库企业27户，在库项目35个，其中：香格里拉市23个，德钦县1个（法人在昆明），维西县11个。

（二）房地产开发投资额占比较少

“十三五”期间，全州累计完成房地产开发投资28.41亿元，占全部固定资产投资比重的2.1%，年均增长1%。2021年1-5月，全州累计完成房地产开发投资7041万，占固定资产投资总额的1.2%。

（三）商品房销售面积逐年增长

“十三五”期间全州共销售商品房301557平方米，年均销售60311平方米，年均增长率为1.04%，2021年1-5月商品房销售面积29519平方米，同比增长261.2%。

二、我州房地产开发投资的现状

“十三五”以来，我州坚持“房住不炒”的定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，按照省政府稳增长和促进房地产业平稳健康发展的政策要求，在受经济下行压力影响下，通过采取有力措施促投资、促消费，实现全州房地产市场有序发展，房地产开发投资稳步增长的良好态势，充分发挥了房地产业在国民经济和社会发展中的产业支撑作用、城市发展的带动作用和稳定经济增长改善人居环境的骨干作用。我州相继印发了《关于进一步促进迪庆房地产市场平稳健康发展的指导意见》，《迪庆州关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，力争到“十四五”末，商品房库存周期明显缩短，全州商品房去库存周期基本控制在合理范围内。随着城市化进程的不断加快，城市的住房发生了翻天覆地的变化，以州府所在地香格里拉市为例，城市人均住房面积由2010年的20平方米增长到2020年的56平方米左右。

三、当前房地产开发投资存在的问题

（一）本土企业实力不强，项目品质不高的情况依然突出

第四次经济普查数据显示，全州共有房地产业企业法人单位97个，其中，房地产开发经营企业42个，物业管理企业36个，房地产中介服务企业4个。州内多数本土企业资质等级较低，市场竞争力弱，自有资金不足，融资能力欠缺，抗风险能力较弱，呈现“小、散、弱”的特征，在库的35家企业均不属于“三道红线”监管范围内的企业。

（二）人口变化压缩了房地产市场空间

第七次人口普查数据显示，我州常住人口从2010年40万人至2020年38.8万人，人口流出1.2万人左右，本地优质的人口流入省会城市（昆明），这部分人群把本地多余的房产卖掉，在昆明、大理、丽江等内地购房置业、就业、养老，本地住房消费需求减少；而外地人在本地购房比例仅仅占8%，外地人口流动性大，购房需求较低；2020年受疫情的影响，整个行业受到较大冲击，交易量大幅减少， 全年商品住宅销售套数226套，较上年同期下降8.5个百分点。

（三）商品房库存去化周期较长

我州人口少，住房刚性需求较小，住房消费主体主要来自常住人口，外来人口购房比例较小，其次是过去居民自建房较多，形成了全民开发房地产的局面，加之前几年房地产开发企业对市场预期判断不准确，过量开发低端商品房，导致商品房供需矛盾。从1-5月数据显示，全州仍有商品房库存17.3万平方米，其中，商品住房6.16万平方米。

（四）居住观念和户型结构需求存在一定差距

由于我州经济社会发展相对滞后，群众居住观念正处于长期形成的“有天有地”的庭院式居住观念向新型小区居住形式转变的过渡期，房屋户型结构与消费者需求有一定差距。

（五）金融支持力度不够

受国家宏观调控政策影响，银行货币政策紧缩，加强个人住房贷款管理，银行对房地产开发贷款政策一直未松动，企业贷款难度大，资金普遍趋紧，导致开发热情不高，新开工项目减少。2020年新开工房地产项目5个，2021年1-5月无新开工房地产项目。

四、进一步抓好房地产工作措施建议

一是引导住房向居住本质回归、促进房地产供求基本平衡。根据人口增长的规模与结构、住房市场运行情况以及产业发展趋势等因素，因地制宜地制定和落实好住房市场调控政策，通过信贷、土地、税收、住房保障等多种政策组合，实现房地产供求基本平衡和市场的平稳运行。

二是鼓励支持首套、中小户型住房消费，有序释放刚性和改善型住房需求。对首次购房、购买中小户型的家庭，要优先满足其贷款需求，提高批贷效率，并实行合理的首付比例和一定幅度的利率优惠。支持“先小后大、先租后买”的住房梯级消费，实现改善型住房需求有序释放，并鼓励改善后的家庭将闲置住房释放出来，通过二手房租售市场增加整体住房的有效供给。

三是重点防范住房市场的金融风险，实施中性的住房金融政策。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，保持住房支付能力稳定，避免在利率政策波动时催生房地产泡沫。

四是有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，支持长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。同时，建立与现阶段住房需求相适应的土地供给机制，加强土地的供后监管，实现房地产市场供求关系的预先调节；加快完善房地产税收体系。

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